Gran parte de la población recurre a una hipoteca para financiar la compra de un inmueble. Es una decisión financiera importante de la que hay que estar bien informado.  

Después de unos años de alquiler, David y Paula quieren tener una casa en propiedad. Ya han decidido la ubicación  más idónea y han hablado de los requisitos que tiene que tener la nueva vivienda: garaje, dos habitaciones y un gran salón. Mirando por Internet han visto un inmueble perfecto, que se ajusta al presupuesto que habían pensado, y buscan respuesta a las siguientes dudas acerca de la hipoteca. Si como David y Paula, también estás pensando en contratar tu primera hipoteca, en este artículo de Finanzas para Mortales puedes encontrar útiles consejos. 

¿Qué es una hipoteca?

Las hipotecas son productos financieros que ofrecen las entidades bancarias para adquirir un inmueble. En ellas, el cliente solicita una cantidad determinada de dinero a una entidad financiera. Una vez efectuado el trámite, el cliente se compromete a devolver la cuantía prestada junto a unos intereses previamente fijados, en el número de  cuotas preestablecidas. 

Las hipotecas se distinguen del resto de productos bancarios porque, en caso de impago, la garantía hipotecaria cubrirá al prestamista, asignándole la titularidad de la propiedad del hipotecado; es decir, el inmueble pasa a ser del comprador a la entidad bancaria. 

¿Cuáles son las partes de un contrato de hipoteca?

En primer lugar, tenemos el préstamo hipotecario o capital de préstamo: la cantidad de dinero que una entidad bancaria deja a un cliente para adquirir un inmueble. Esta siempre será igual o inferior al valor de la propiedad. Descubre la diferencia con un crédito hipotecario, leyendo este artículo de Finanzas para Mortales. 

En segundo término, están los intereses: el precio que cobra el banco por prestar el dinero al solicitante para comprar una casa. En función de la hipoteca, los tipos de interés pueden ser fijos, variables o mixtos. 

Por último, en el contrato hipotecario se fijará el periodo de amortización: el plazo en el que el cliente ha de devolver al banco el dinero prestado junto a los intereses. En este sentido, es importante que la persona en cuestión tenga en cuenta la tasa de esfuerzo, es decir, el empeño económico que está dispuesta a asumir para hacer frente a la deuda. Si el beneficiario de la hipoteca trata de asumir un esfuerzo superior al adecuado según su situación financiera (gastos, ahorros, salario, etc.), corre el riesgo de sufrir un sobreendeudamiento. 

Para conocer la cantidad mensual que hay que abonar cuando se tiene una hipoteca, en países como España, se usa el sistema de amortización francés, caracterizado por calcular las cuotas a devolver en un periodo de tiempo determinado, a través de un pago constante. Suelen ser mensualidades que verán incrementado su valor al comienzo porque, en los primeros años de pago, la cantidad de intereses es notablemente superior a la requerida al final del plazo.  

Retomando nuestro ejemplo, David y Paula van a calcular su hipoteca y optan por hacerlo de manera rápida y sencilla a través de uno de los simuladores disponibles en Internet, como este de Santander España. En una calculadora como esta, se tienen que completar algunos datos como el precio de la vivienda, si es la habitual o segunda residencia; si es nueva o de segunda mano; los ingresos netos mensuales totales; cuánto dinero se necesita; o en cuánto tiempo se desea devolver, entre otros. 

Como hemos mencionado, una vez se genere, han de fijarse en las condiciones de la contratación: la cuantía de los pagos periódicos, el plazo de devolución del total adeudado y el sistema de amortización. 

¿Cuántos tipos de hipotecas existen?

Para conocer cómo se clasifican las hipotecas, partimos del tipo de interés que caracteriza a cada una de ellas. En este sentido, debemos saber que existen unos índices de referencia que marcarán  el tipo de interés promedio al que, de manera consensuada, los bancos se prestan el dinero entre sí y que, a posteriori, prestan a terceros (particulares y empresas). En el caso de Europa, por ejemplo, este índice es el Euribor.

Así pues, podemos distinguir entre: 

• Hipoteca fija: se caracteriza por tener cuotas fijas. Esto significa que la cuantía mensual a pagar a la entidad financiera no se ve afectada por la variación de índices como el Euribor. Así, su principal ventaja es que, desde el inicio, el cliente conoce el tipo de interés que se le va a aplicar. 
• Hipoteca variable: las cuotas son el resultado de la parte fija negociada con la entidad financiera más el tipo de interés que se aplique en el momento de la revisión. Entre sus virtudes, destacan periodos de amortización más extensos y comisiones más bajas.  
• Hipoteca mixta: se trata de una combinación de las tipologías anteriores. Inicialmente, el beneficiario tiene un tipo de interés fijo y, conforme avanza el plazo establecido, se pasa a un interés variable. 

A la pregunta “¿es mejor una hipoteca a tipo fijo o variable?”,  no se puede generalizar a la hora de responder, pues se debe tener en cuenta el perfil de cada individuo. Y es que la elección del tipo de hipoteca dependerá de las preferencias del cliente, quien puede apoyarse en profesionales como brókeres hipotecarios, asesores hipotecarios o gestores personales, en función de la constitución de sus necesidades.  

¿Qué servicios presta un bróker hipotecario?

Un bróker hipotecario es un profesional del sector financiero que orienta su labor a la intermediación en un proceso de contratación hipotecaria, con el fin de lograr mejores condiciones que las que podría obtener el cliente en una negociación directa con la entidad. A cambio, si la hipoteca se hace efectiva, el bróker cobrará una comisión por el servicio. 

Hay que diferenciar esta figura de otras como los gestores personales de los bancos, quienes se encargan de la atención al cliente, la resolución de sus consultas respecto a determinadas cláusulas, la ayuda para firmar electrónicamente documentos, etc. 

Por su parte, el asesor hipotecario será el encargado de guiar al cliente en la elección de su hipoteca, entre las diversas opciones de mercado que ofrecen las entidades con las que este tiene un acuerdo. Será la persona que valore el perfil del cliente, conociendo su situación personal y económica, y le asesore en función de sus necesidades y preferencias. 

Después de conocer qué es una hipoteca, qué elementos conforman su contratación, cuáles son los principales tipos, etc., te animamos a que descubras, con este divertido test de Santander Consumer Finance, todo lo que sabes sobre el mundo hipotecario.